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城镇化发展与地产商必由之路

城镇化发展与地产商必由之路
文 志福  
2013年12月12日,中央城镇化工作会议在北京召开,这次会议明确提出了中国城镇化发展的一系列基本原则:以人为本、统筹规划、因地制宜、市场导向、生态自然、资源承载。这些基本原则,是中国城镇化发展必须遵行的总纲,也是地产商项目开发必须奉行的准绳。面对城镇化,地产商的出路在哪?
 
一、城镇化看上去很美,吃起来未必香
中央城镇化会议公报指出:推进城镇化是解决农业、农村、农民问题的重要途径,是推动区域协调发展的有力支撑,是扩大内需和促进产业升级的重要抓手,对全面建成小康社会、加快推进社会主义现代化具有重大现实意义和深远历史意义。
从大的方面来说,城镇化发展战略事关中国经济发展,事关中国广大民众的未来生活;从小的方面说,城镇化发展战略直接关系到地产业、农业的生死存亡。
目前中国县级别的行政区共有2862个,如果这些县都达到预期程度的城镇化,那么对中国内需的拉动将是巨大的。很多官员、学者、研究人员、企业从业者,尤其是地产商,都兴奋异常,似乎看到了城镇化带来的巨大商机。
事实上,这些商机如一坛青梅一样,看上去很美,吃起来却很酸。如果不懂城镇禀赋,如果不懂经济规律,如果你不懂产业特征,你去抓就不知道从哪抓起,乱抓一通,胡乱建设,结果可能满手是血,甚至可能误入黑洞而毁灭,更为严重的是把大好城镇也破坏得一无是处。
 
二、城镇化给地产商带来的更多是挑战
城镇化无疑给地产商带来了机会,但带来的更多是挑战。中国有2862个行政县,大部分行政县实际购买力非常之低。这些行政县与大中城市有着本质区别:大中城市有数量众多的中产阶级为支撑,有为数不少的富商带动,有丰富的传媒与炒房客炒作,而这些小城镇,大多没有区位、没有产业,没有资源、没有技术、没有中产人口,几乎等同于一穷二白。在这些地方,如果城市没有新思路,得不到新发展,地产商圈起土地,造起房子,只能成为浪费人力财力的摆设。把农民赶上高楼,农民体面了,但生活成本也大幅增加了。农民原来靠土地,还能勉强维持生计,现在没了土地,也没有工作,没有收入来源,在城镇中就生活不下去。在这些地方,地产商建的住宅、写字楼,十有八九会成为空城,不但挣不着钱,还会翻船覆灭。大中城市让地产商成为土豪,而城镇化则有可能让地产商落魄成土匪。地产商要在城镇化中淘到金子,就必须得应对这些挑战,不但要考滤当地政府,还要考滤当地经济发展产业升级,还要考滤农民饭碗问题。只有统筹考滤、顺势而为、地产商才能找到新奶酪。
 
三、传统地产商只有转型为运营商,才是正确出路
单纯建设住宅写字楼的传统地产模式,在城镇化发展中,必将走入死胡同。未来地产商不仅是盖好房子,还要针对人和企业提供后续优质服务,帮助他们持续运营,帮助他们发展成长,帮助他们过上好日子。一句话,互惠共赢,利人利己。客户发展好了,自己也就发展好了。
也就是说,地产商必须实现自身角色功能的大转变,从过去与房客的一锤子租售关系,变为终身的服务关系。随着土地利用集约化,地产开发必须与生态城市相融合,必须与人的聚集产业的聚集相融合,建设旅游地产、文化地产、农林地产,赋予园区、城镇以持续的生命力,与园区、城镇共同成长。
1、 帮助地方政府做城镇产业规划
地产商要拿出部分钱来,帮助地方政府聘请高级专家,优先进行城镇产业规划,尤其是城镇农林业产业规划。这对于地产商的好处是巨大的。首先帮助地方政府解决了财政资金紧缺这个大问题,又帮助地方政府实现了心愿,还帮助地方政府完成了中央布置的任务。其次,产业规划为地方政府指明了蓝图,指明了抓手。地方政府认同了,各方面就会予以大力支持。最为重要的是,产业规划为当地经济发展找到了路径和依托。当地经济就会在产业规划的指引下,从小到大逐步成长,地产商的房子就有了想象空间和坚实支撑。否则一穷二白,房子是没有任何需求的。
2、 成立产业企业服务团队
地产商成为运营商,对地产商是一个极大的考验,这也正是地产商能力提升的地方。地产商要组建成立优秀的产业企业服务团队,帮助当地企业进行招商引资、战略合作、市场推广、投资融资、政策指导,提升当地企业管理水平,提升当地产业规模。也许你会认为,这些方面交给专业公司去做,地产商就建房子卖房子,专业分工不是更好吗?因为基础条件不一样,在大中城市,这些专业化服务发达,而在小城镇,这些专业化服务基本是零,所以先期培育是唯一选择,也是最佳选择。一个地产商,如果具有了一流的企业服务能力,走到其它城镇都会吸引一大批企业前来入驻,当地政府也都会奉为上宾,这时企业运营成本就大大降低了,这时企业就会享受成为运营商的好处和风光。
 
总的来说,面对城镇化,地产商必须尽快转型为运营商,成为产城园综合运营服务体。从住宅地产、商业地产跃升到产业地产,从租售房产跃升到经营产业经营城镇,从一锤子买卖变为终身服务。只有这样,地产商才能在中国城镇化发展过程中,分享红利,与中国城镇一起,持续成长。
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