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中国房价会不会崩溃,什么时候崩溃

中国房价会不会崩溃,什么时候崩溃
文 福来 巴比网

中国房价,希望继续大涨的人多,希望大跌的也不少,各有各的立场,各有各的说法,各有各的利益,各有各的算盘。对于中国房价有巨大泡沫,应当都是承认的,但是有大泡沫未必就会立即破。大泡沫是一定会破的,古往今来,概不例外,从荷兰的郁金香到英国的南海公司,到中国股市的中科创业,无一例外。泡沫越凶,破得也越猛烈。从这个角度看,中国房价是一定会崩溃的。

中国房价的根本问题是脱离了房子的本质属性(住房),而变成了投资商品。我们很多人用住房属性来分析本已成为投资商品的中国的房地产市场,就难免总是看错。任何东西一旦成为投资品,就完全脱离了它本来的价值价格体系。投资品的价格,有很多冠冕堂皇的投资价值理论,长期来说,还是有点靠谱。但中短期来说,投资价值理论用来分析投资品价格毫无用处。简单一句话,投资品中短期价格由什么决定?由操控者决定,由主导者决定,这就是本质,这就是实质。

我们看中国房地产市场的利益博弈结构,一方是强大的地方政府、高度垄断的银行、牛气冲天的地产公司、志得意满的炒房客、高深莫测的外国吸血鬼,这是一个利益高度一致的利益共同体,要钱有钱,要权有权,要政策有政策,要措施有措施,可以说决定了中国房地产市场的99%的份量。另一方是广大想买房住的普通老百姓,虽然人数众多,但在中国房地产市场上有1%的份量就不错了。所以我们看好几轮“严酷的调控政策”都成了空调,房价实质性降了没,没有。一来中央调控出发点就是维稳,只要别大涨就行,如果大跌,得罪了这几个强大的利益集团,中央政府绝没好日子过。二来这个强大的利益联合体,有着无限的资源、政策、手段来化解中央的调控。

如此来说,中国房价就没有大跌的可能了吗。当然不是,只要是泡沫就会破,只是时间问题。要么是横一段时间后继续暴涨,然后如洪水般暴跌;要么是横一段时间后大跌,就跟股市一个道理。现在是第一波、第二波、第三波、第四波、第五波还是a波、b波、c波?股市那么多数据,那么多信息,那么多牛人,要判断准都很难,要对中国这样一个数据虚假、信息不充分、操控如此严重的房地产市场进行时机判断,无异于登天。

不过,我们可以探讨中国房价崩溃的条件。任何一个受高度操纵的投资市场,其价格的走势与供求无关,因为供求就受操纵者控制。其价格走势由什么决定?由操纵者的资金实力、获利程度决定。当操纵者有强大的资金实力,又还没怎么获利的时候,在一个单边的市场,一定是选择吸货,然后暴涨;当操纵者已经获得了暴利、又无强大资金储备来继续推高价价格时,一定是选择获利了结,市场一定是暴跌。我们看中国房地产市场,其中一方是地方政府、高度垄断的银行、牛气冲天的地产公司、志得意满的炒房客、高深莫测的外国吸血鬼组成的强大利益联合体,虽然利益基本一致,但也不是铁板一块,毕竟是不同的五个利益集团,都有各自的小九九,都有各自的风险利益盘算与权衡。到获利一定程度时,分化就明显了,有想继续拉升的、有想获利逃跑的、有想维持价格的,这时价格就会有一些来回起伏、来回纠缠了。什么时候什么条件会爆升或暴跌呢,一定是经过一段时间后再度达到基本平衡时,这时往往都会有意想不到的天道之力,或拉一把继续大涨;或给予致命一击,迅速垮塌。对中国房价来说,这拉一把就是刚好在那再度平衡的时刻碰到全球经济再度大发展,这致命一击就是刚好在那再度平衡时遇到集团资金链断裂。

如果是崩溃,第一个出问题的肯定是国内炒房客(外资炒房客的我们这不谈,因为它后面可能是国外政府和大财团)。为什么,国内炒房客用的是银行贷款的钱、用的是亲戚朋友集资来的钱,有利息成本,承受价格下跌带来的损失能力最小,尤其是最容易发生资金断裂。只要房价不涨或胶着,对他们而言都是危险,都是损失。而且炒房客本身没有政治势力,能影响宏观政策有限,又得不到民意支持,有危险来临时,国家和政府自然也不会优先保护他们,第一个当炮灰的就是他们。他们自然也不傻,一有跑路机会就会选择获利了结或割肉出局。不过,他们资金链出问题,不一定会造成房价暴跌,他们的影响在于能否引起多米罗骨牌效应,如果能引起,就是市场的暴跌,如果没有引起其他几大利益集团资金链出问题,那也是他个体受损而已,不影响市场大局。

第二个出问题的肯定是房地产公司。当房地产公司资金链出问题时,它比炒房客的保护能力要强得多,一来可以通过关系向银行贷款,挺过危机,毕竟是利益共同体;二来可以通过股市增发融资、通过债券融资、通过房地产信托等融资;三还可以借高利贷。实在没办法了,房地产公司就只有选择大跌来抛盘了。这个时候,如果这房地产公司小,市场基本能扛住,如果是大房地产公司,这个时候就很可能出现整体大跌了。

一般来说,银行资金链在中国不会出现问题,除了有前面的炒房客和房地产公司在前面当炮灰保驾护航外,银行在中国具有所有畅通的低成本融资渠道,更有中央银行和财政在后面兜底。如果银行发生资金链问题了,那毫无疑问,中国房价离崩溃就不远了。如果地方政府资金链出问题了,那基本就可以确认当地房地产市场处于崩溃前夜了。因为地方政府都搞不到钱了的话,与其花大量成本维护高房价,换不来白花花的银子,不如先拿房地产开刀,换到钱救命要紧。在中国,地方政府一般不会出资金问题,因为拥有一切资源一切工具和手段,土地、税收、费用、巧取豪夺,明的暗的都可以用。但是地方政府不能像中央政府那样发钞票,如果经济环境不好,有时地方财政吃紧也难免。

最终,我们说,世界上的泡沫,都要破裂,都要崩溃,无论迪拜的高房价,还是中国的高房价,都会如此。但什么时候崩盘、怎么个方式崩盘,是短时间一崩到底,还是慢慢悠悠崩到底,这个很难说,有各方面的因素制约。但我们提供一个观察方法,就是看各个利益集团的资金运行状况,这在很大程度上将决定中国房价是上升还是下跌。对于我们中国的广大想买住房的普通老百姓来说,股市都难看懂,房地产就更不要期望了。即使是暴跌,但你能等到那一天吗。所以相对较好的办法是,别去炒房,有钱就买,买低了算自己幸运,买高了算自己倒霉,认了。如果能把下跌的时间判断准,大跌后再买,那自然是最好不过了。

(本文仅代表个人观点,会随时修正,无需认同,不必当真,也不作为任何之依据)




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